“新國五條”對房?jì)r(jià)有何影響尚待觀(guān)察。
差額個(gè)稅如何計征？
　　按照國稅總局的相關(guān)要求，按差額20%計個(gè)稅，是對其轉讓凈所得額征稅。也就是房屋收入現值中，要減去房屋原值、合理費用、轉讓稅費等費用后的凈所得額。
　　差額計征公式:(房屋現值-房屋原值-住房裝修費用-住房貸款利息-手續費-公證費-其他合理費用-轉讓過(guò)程中繳納的各項稅費)×20%
　　“新國五條”突襲房
　　地產(chǎn)市場(chǎng)。按規定，出售自有住房
　　按規定應征收的個(gè)人所得稅，能核實(shí)房屋原值的，要依法按照轉讓所得的20%計征。據了解，此項政策并非新規，但依然引起了軒然大波。業(yè)內人士分析，“一刀切”征稅的話(huà)，可能會(huì )誤傷剛需人群，甚至助推二手房?jì)r(jià)格上漲。
　　此外房屋原值如何核定，直接關(guān)系到政策執行后，賣(mài)方出售自有住房需要繳納的稅額。記者采訪(fǎng)了解到，按照國家有關(guān)規定，不同房產(chǎn)的房屋原值，核定方式不同，房改房原
　　值因缺乏相應的參照標準，目前還
　　無(wú)法核定。
買(mǎi)房人稱(chēng)“傷不起”
　　濟南市地稅局工作人員介紹，1994年至2005年的11年間，如果非家庭唯一住房或出售購買(mǎi)未滿(mǎn)5年的唯一住房，正是按照交易差價(jià)20%征收個(gè)人所得稅的。
　　按照濟南市目前“賣(mài)方凈得”的不成文規定，買(mǎi)房人要繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、中介費，全部加起來(lái)最高可達總房?jì)r(jià)的近10%。如果未來(lái)必須按照交易差額的20%征稅，將大幅提高賣(mài)房成本，最終會(huì )轉嫁到買(mǎi)方身上。雖然在一定程度上可以抑制投資投機需求，但不分套數、不論買(mǎi)房年限，“一刀切”的按所得20%征稅，讓改善型買(mǎi)房人大呼“傷不起”。“剛到大城市工作不久的年輕人，買(mǎi)個(gè)二手房先住著(zhù)，等到經(jīng)濟條件好一些之后再換新房，這樣的例子很多。但新的政策實(shí)施后，個(gè)人買(mǎi)房成本明顯提高，可能會(huì )誤傷剛需”，21世紀不動(dòng)產(chǎn)濟南區域市場(chǎng)總監羅先生分析，在濟南二手房交易中剛需所占比例很高，新政實(shí)施后無(wú)形中就會(huì )推高二手房房?jì)r(jià)，打擊成交量。
或間接抬高新房?jì)r(jià)
　　對于新政的出臺，各方意見(jiàn)不一。有專(zhuān)家表示肯定，但也有業(yè)內人士表露出對高額個(gè)稅可能會(huì )進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)等問(wèn)題的擔憂(yōu)。在人民網(wǎng)近日的一項調查中，對于“新政細則發(fā)布后，您覺(jué)得房?jì)r(jià)會(huì )降嗎？”近七成的人選擇了“不會(huì )，治標不治本”，85%的網(wǎng)友表示由于新政將嚴格按照對購房所得征收20%稅收，不會(huì )再買(mǎi)二手房。
　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )執行會(huì )長(cháng)陳貴在微博中分析，二手房房?jì)r(jià)、房租均會(huì )漲；新商品房，至少不會(huì )降。21世紀不動(dòng)產(chǎn)的羅先生也認為，二手房交易按照交易差價(jià)20%征收個(gè)稅的話(huà)，能夠直接推高二手房?jì)r(jià)格，這樣有一部分準備買(mǎi)二手房的人就會(huì )轉向新房市場(chǎng)，可能會(huì )間接抬高新房?jì)r(jià)格。一些手中持有二手房的房主可能轉售為租，從而導致租金高漲。
　　“經(jīng)過(guò)兩年多的調控之后，濟南房?jì)r(jià)已經(jīng)處于相對合理的狀態(tài)，今年濟南房產(chǎn)市場(chǎng)供應也十分充足”，中國房產(chǎn)信息集團克而瑞(中國)濟南機構高級分析師許珊分析，一般來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)受多種因素影響，比如基本的供需關(guān)系、地價(jià)、成本等，不會(huì )因為一個(gè)新政策的出臺而大起大落。
房屋原值如何計算？
　　商品房原值為購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及繳納的相關(guān)稅費；
　　自建住房原值指實(shí)際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權時(shí)實(shí)際繳納的相關(guān)稅費；
　　經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)原值為原購房人實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及相關(guān)稅費，以及按規定繳納的土地出讓金；
　　已購公有住房(即房改房，下同)的原值則是：原購公有住房標準面積按當地經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格計算的房?jì)r(jià)款，加上原購公有住房超標準面積實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款，以及按規定向財政部門(mén)(或原產(chǎn)權單位)繳納的所得收益及相關(guān)稅費。
　　城鎮拆遷安置住房根據相關(guān)政策規定，其原值計算又分為幾種情況：(1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及繳納的相關(guān)稅費；(2)房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及繳納的相關(guān)稅費；(3)房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；(4)房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及繳納的相關(guān)稅費。
裝修費用扣除有限額
　　轉讓房產(chǎn)計征個(gè)人所得稅時(shí)，除了要從轉讓收入中減除房屋原值，還要扣除轉讓房屋過(guò)程中繳納的稅費及有關(guān)合理費用。其中，稅金包括轉讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。而合理費用主要是指按照規定實(shí)際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
　　根據規定，住房裝修費用，需要提供實(shí)際支付裝修費用的稅務(wù)統一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致，已購公有住房、經(jīng)濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。
執行難點(diǎn)
缺少價(jià)格參照標準房改房原值難核定
　　市民韓先生告訴記者，當初單位房改時(shí)，自己買(mǎi)的房子，只花了不到4萬(wàn)元，因為是學(xué)區房，現在市價(jià)已達到80萬(wàn)元，是當初購買(mǎi)價(jià)的20多倍，如果按照兩者差額的20%征稅，自己需要繳十五六萬(wàn)元的個(gè)稅，而按交易額的1%計稅，只要8000元，差距實(shí)在太大。
　　記者采訪(fǎng)了解到，按照相關(guān)規定，已購公有住房原值包括住房面積標準的經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)款、原支付超過(guò)住房面積標準的房?jì)r(jià)款、向財政或原產(chǎn)權單位交納的所得收益以及稅法規定的合理費用，出售已購公有住房計算應納稅所得額，應當以銷(xiāo)售價(jià)減除上述費用。其中，計算住房面積標準的經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)款，需要依據縣級(含)以上地方人民政府規定的經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格標準。
　　記者從有關(guān)部門(mén)了解到，自實(shí)施房改以來(lái)，我市并未制定出臺統一的經(jīng)濟適用住房基準價(jià)格，此前建設的部分經(jīng)濟適用住房項目銷(xiāo)售價(jià)格，也不具有代表性，沒(méi)有參考價(jià)值，因此目前無(wú)法核定房改房原值。
律師分析
20%稅率并不適用所有二手房轉讓
　　山東齊魯律師事務(wù)所律師高強表示，按照相關(guān)規定，能核實(shí)房屋原值的，才按照轉讓所得的20%計征，這意味著(zhù)不能核實(shí)房屋原值的，仍將按照交易額的1%計征。此外，對個(gè)人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。新的政策規定并沒(méi)有廢止這一條。因此，即便新的政策開(kāi)始執行，也并非所有的二手房轉讓都要繳納個(gè)人所得稅，即便繳稅，也不會(huì )都按轉讓所得的20%計征。
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網(wǎng)傳避稅方法“不靠譜”
　　避稅方式之一 買(mǎi)方先把房款給賣(mài)方，賣(mài)方按房款打欠條給買(mǎi)方，以房產(chǎn)做抵押。然后買(mǎi)方以賣(mài)方欠款不還起訴到法院，賣(mài)方承認欠款，表示無(wú)力償還，愿意以房產(chǎn)抵償，最后買(mǎi)方拿著(zhù)法院判決書(shū)去房產(chǎn)中心過(guò)戶(hù)，不論是否限購，都可以過(guò)戶(hù)！
　　避稅方式之二 第一步，上家離婚，準備出售的房產(chǎn)歸于上家男；第二步，下家離婚，房產(chǎn)歸于下家男(如果有房產(chǎn)的話(huà))；第三步，上家男攜房產(chǎn)和下家女結婚，房產(chǎn)共有；第四步，上家男和下家女離婚，房產(chǎn)歸下家女；第五步，各自復婚！
　　避稅方式之三 將打算賣(mài)出的房產(chǎn)歸到夫妻一方名下，然后夫妻離婚，擁有該套房產(chǎn)的一方以家庭唯一住房出售(還需滿(mǎn)5年才能避稅)，賣(mài)掉后雙方復婚。
　　山東統河律師事務(wù)所律師肖廣盟表示，通過(guò)虛假訴訟來(lái)“避稅”的案例，如果欠款數額與房產(chǎn)價(jià)值正好同等，法院會(huì )認為這是非真實(shí)債務(wù)，是違反法律規定逃避稅法的行為，通常會(huì )判欠款無(wú)效，這樣一來(lái)對于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)風(fēng)險極大，很可能自己已經(jīng)支付的房款都要不回來(lái)。第二和第三種方式就是通過(guò)假離婚來(lái)“避稅”，對于分五步離婚的方法違反道德倫理，因交易房產(chǎn)而辦理離婚的案件確實(shí)很多，悲劇也很多，有人借機假戲真做，這樣就會(huì )偷雞不成蝕把米。
(本報記者 劉文忠 焦小超)   

（信息來(lái)源：濟南日報）