城中村改造位列“三大工程”之一。近日，《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)城中村改造的若干細則》（征求意見(jiàn)稿）經(jīng)修訂后，面向社會(huì )征集意見(jiàn)。作為特大城市，濟南市擬對城中村改造方式、拆遷補償標準、生活保障方式等進(jìn)一步轉變提升，創(chuàng )新建立多樣化、多渠道、可選擇的生活保障機制，并對改造安置房依據供地性質(zhì)不同明確了上市交易條件。

　　城中村遵循三種方式改造

　　《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)城中村改造的若干細則》（濟建字〔2019〕48號）于2019年6月印發(fā)，有效期至2024年6月30日。細則施行期間，根據《關(guān)于在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造的指導意見(jiàn)》，本輪城中村改造分三類(lèi)實(shí)施改造。

　　對此，征求意見(jiàn)稿根據濟南改造工作實(shí)際情況，按照我市城中村改造規劃計劃，采取拆除新建、整治提升、拆整結合三類(lèi)方式推進(jìn)實(shí)施。對具備改造條件的城中村實(shí)施拆除新建，按照城市標準規劃建設管理；不具備條件的不可強行推進(jìn)，可通過(guò)開(kāi)展經(jīng)常性整治提升防控風(fēng)險隱患，按照文明城市標準實(shí)施改造提升并加強管理，守住安全底線(xiàn)；介于前兩類(lèi)之間的，采取拆整結合方式實(shí)施，統籌參考前兩類(lèi)標準，綜合考慮村莊實(shí)際情況實(shí)施改造提升。

　　根據2022年12月出臺的《濟南市城市更新專(zhuān)項規劃（2021-2035年）》，在城市建成區內，城中村主要分布在小清河沿線(xiàn)及二環(huán)西路兩側，宅基地總占地面積約23.7平方公里，涉及約7.27萬(wàn)戶(hù)村（居）民。

　　拆遷補償標準擬進(jìn)一步細化

　　根據征求意見(jiàn)稿，城中村改造村（居）民可選擇以被安置人口數量或以宅基地面積作為安置依據。

　　以被安置人口數量作為安置依據的房屋征收拆遷時(shí)，被拆遷房屋面積超出每人40平方米的部分，按照省級部門(mén)批復的濟南市征地地上附著(zhù)物補償標準進(jìn)行補償。有權屬證明或者建房批準文件的，以證載面積為準；無(wú)權屬證明或建房批準文件的，由區人民政府依法依規組織認定并公示，房屋建筑面積最高不得超260平方米，超出部分一律不予補償。

　　以宅基地面積作為安置依據的房屋征收拆遷時(shí)，宅基地面積最高不得超過(guò)建房時(shí)該區域的宅基地審批控制面積，建房時(shí)該區域沒(méi)有宅基地審批控制面積標準的，最高不得超過(guò)264平方米。

　　可投資產(chǎn)品或運營(yíng)保租房用于保障生活

　　在生活保障方式上，現行方式為建設生活保障用房，按人均建筑面積30平方米予以保障。征求意見(jiàn)稿則作出重大改變，新建立多樣化、多渠道、可選擇的生活保障機制。

　　選擇實(shí)物保障的，一是建設生活保障房。探索建設商務(wù)辦公用房、租賃型住房、新型工業(yè)廠(chǎng)房等多種形式的生活保障房。二是用好保障性租賃住房。對于以整治提升、拆整結合方式實(shí)施的城中村改造項目，鼓勵將城中村房屋整體長(cháng)期租賃并改造提升用作保障性租賃住房。三是利用既有收益性房產(chǎn)。將改造后可以保留的各類(lèi)商業(yè)辦公、酒店、租賃性廠(chǎng)房等收益性房產(chǎn)轉為村（居）改造后的生活保障用房，并計入生活保障總規模。

　　選擇貨幣化保障的，實(shí)施主體可參照同地段具有穩定性收益的房屋評估價(jià)格折算的保障資金，用于購買(mǎi)收益性房產(chǎn)和具有穩定收益的投資產(chǎn)品，與村（居）協(xié)商一致后，簽訂貨幣化購買(mǎi)協(xié)議，統籌實(shí)施收益分配，實(shí)現村（居）長(cháng)遠穩定收益；也可以統籌安排保障資金進(jìn)行貨幣化保障，根據生活保障項目實(shí)施主體與村（居）協(xié)商意見(jiàn)進(jìn)行貨幣化保障。貨幣化保障收益打入專(zhuān)項資金監管賬戶(hù)，由所在街道辦事處進(jìn)行監管，并負責收益分配。

　　安置房品質(zhì)不低于商品住房水平

　　對城中村改造安置房，從建設、分配和后期管理三個(gè)方面明確相關(guān)細則，擬根據供地性質(zhì)不同，明確安置房不同的上市交易條件，是征求意見(jiàn)稿的一大亮點(diǎn)。

　　在建設上，安置房品質(zhì)不得低于商品住房水平，配套基礎設施和公共服務(wù)設施與安置房同步規劃、同步設計、同步報批、同步建設、同步交付使用。在分配管理上，要求竣工交付后盡快分配，暫不具備分配條件的，要報各區政府備案，由指定部門(mén)監督未分配房屋的后續管理以及統籌調配使用。

　　值得一提的是，征求意見(jiàn)稿對安置房上市交易擬明確兩種路徑。對采用“協(xié)議出讓、招拍掛”等有償方式使用的城中村改造安置房建設用地上建設的安置房屋：對村（居）民安置用房，可在取得產(chǎn)權證后直接上市交易；對安置剩余屬于村（居）集體所有的房屋，可在經(jīng)村（居）代表大會(huì )決議同意并經(jīng)區政府批準后上市交易。

　　對以國有劃撥方式供應土地的安置房項目：在村（居）民取得產(chǎn)權證并按劃撥土地上城鎮住房轉讓繳納土地出讓金的有關(guān)政策補繳土地出讓金后，可直接上市交易；對安置剩余屬于村（居）集體所有的房屋，在經(jīng)村（居）代表大會(huì )決議同意和區政府批準，并按照我市處理歷史遺留問(wèn)題的有關(guān)政策補繳土地出讓金后上市交易。之前的城中村改造項目可參照修訂后的細則意見(jiàn)處理。