市民趙先生來(lái)電咨詢(xún)：自己是外地來(lái)濟務(wù)工人員，想在市區周邊買(mǎi)套村居蓋的無(wú)證房，但聽(tīng)說(shuō)有很多限制，將來(lái)自己的某些權利可能無(wú)法得到保障，想知道法律在這一方面有何規定？
市司法局“12348”法律服務(wù)熱線(xiàn)答復：農村房屋的買(mǎi)賣(mài)可以分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是城市居民與農村居民之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)；另一類(lèi)是農村居民與農村居民之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)，這一類(lèi)中又包含兩種情況，一是同一集體經(jīng)濟組織內的村民之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)，另一種是非同一集體經(jīng)濟組織內的村民之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)。
市民在進(jìn)行農村房屋買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候要注意以下幾種情況：
 一、對于城市居民到農村購買(mǎi)農村房屋的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力，在司法實(shí)踐中已沒(méi)有任何爭議，根據《中華人民共和國土地管理法》規定“城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》、國土資源部《關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》等相關(guān)法律法規以及政策的規定，城市居民到農村購買(mǎi)房屋的合同屬于無(wú)效合同。
二、對于非同一集體經(jīng)濟組織成員的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力，根據《土地管理法》的規定，農村的土地屬于本集體經(jīng)濟組織所有，也就是說(shuō)只有本集體經(jīng)濟組織成員才享有本集體土地的使用權，《物權法》第一百五十三條作出如下規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國家有關(guān)規定。因此，非同一集體經(jīng)濟組織成員簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同也屬于無(wú)效合同，因為根據法律規定是不能辦理宅基地過(guò)戶(hù)登記的。農村的土地只是屬于本集體所有，如果隨意將房屋轉讓非本集體成員，那么無(wú)疑是侵害了本集體公共利益和他人合法權益，因此這類(lèi)合同屬于無(wú)效合同。
三、對于同一集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為應當是允許的，也是法律沒(méi)有禁止的。但是只能轉讓給符合申請宅基地條件的成員，并且村民將房屋轉讓他人后，將不能再申請宅基地。這種成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于有效合同。
市司法局“12348”法律服務(wù)熱線(xiàn)提醒廣大市民遵守法律規定，不要隨意買(mǎi)賣(mài)農村房屋。
公用綠地隨意出售
不合法
市民李大爺來(lái)電咨詢(xún)：自家樓下的綠地被一樓住戶(hù)用欄桿給圍了起來(lái)，并在里面安裝了搖椅。他們找一樓住戶(hù)質(zhì)詢(xún)，對方說(shuō)他給開(kāi)發(fā)商交了三萬(wàn)元錢(qián)，此處綠地應由自己支配和管理。開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)三萬(wàn)元是住戶(hù)交的“認養費”，正在和一樓住戶(hù)協(xié)商要求其拆除圍欄和搖椅，但對方不配合，開(kāi)發(fā)商表示他們也很無(wú)奈。李大爺想咨詢(xún)一樓住戶(hù)的做法是否侵犯了其他業(yè)主的利益？
市司法局“12348”法律服務(wù)熱線(xiàn)答復：公共綠地作為小區的配套設施之一，購房者有對該綠地的使用權。開(kāi)發(fā)商將公共綠地變成了私人花園出售，小區其他居民利益就受到了侵害。因此該業(yè)主的行為，已經(jīng)侵害了小區其他業(yè)主的公共利益。
另外，開(kāi)發(fā)商出售公共綠地也違反了國家有關(guān)商品房計量辦法的規定。關(guān)于商品房面積的計算、測量辦法中，在商品房的套外面積及公攤等方面，均沒(méi)有規定公共綠地部分。業(yè)主雖然可以從開(kāi)發(fā)商處“認養”綠地，但不能設置圍欄，歸為私用。
因此，開(kāi)發(fā)商應積極和一樓業(yè)主協(xié)調，要求業(yè)主將圍欄及搖椅拆除將綠地恢復原樣，并適當補償因其管理不到位而給其他業(yè)主帶來(lái)的損失。
（12348提供 史春勇整理）
信息來(lái)源：濟南日報